Optimistiškai nusiteikę vartotojai Lietuvoje ne tik su ūpu grįžo prie kasdienio vartojimo rutinų, bet neatidėlioja ir itin stambių pirkinių. Priešingai, Registrų centro skelbiama būsto sandorių statistika rodo, kad suveikė savotiškas suspaustos spyruoklės efektas: kovo-birželio mėnesiais karantinas būsto rinkos aktyvumą apkarpė net trečdaliu, tačiau liepą ir rugpjūtį būsto įsigyta vėl tiek, kiek rekordiniais 2019-aisiais. Taigi, vasarą Registrų centrą užliejo ne tik liūtys, bet ir karantino pristabdyti ar dėl techninių kliūčių atidėti būsto pirkimo-pardavimo sandoriai. Komentuoja INVL vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė.
Būsto kainos į karantiną net nesureagavo
Statistikos departamento duomenimis, per antrąjį šių metų ketvirtį ypač sparčiai kilo ankstesnės statybos būstų kainos: nuosavi namai pabrango net 5,6 proc., o butai daugiabučiuose namuose – 1,8 proc. Naujos statybos būstai per antrąjį ketvirtį pabrango 1 proc. Sparčiau už vidurkį kilo naujų nuosavų namų kainos (1,7 proc.). Metinis būsto kainų pokytis antrąjį ketvirtį šoktelėjo iki 7 proc. Ankstesnės statybos būstas pabrango 7,5 proc., o naujos – 5,8 proc. palyginti su antruoju 2019 m. ketvirčiu. Įdomus paradoksas: dalis ekonomikos apmarinta, bedarbių gretos augo kasdien, bet būsto kainoms tai nė motais.
Nekilnojamasis turtas kaip krepšinis – tema, kuriai abejingas retas lietuvis
Tai neturėtų stebinti, nes Lietuva – viena pirmaujančių ES šalių pagal gyventojų, gyvenančiųjų nuosavame būste, rodiklį. Eurostat duomenimis, 2019 m. Lietuvoje net 90,3 proc. visų gyventojų gyveno nuosavame būste. Pagal šį rodiklį mus lenkia tik Rumunija, kur net 95,8 proc. gyveno nuosavuose namuose, Vengrija (91,7 proc.) ir Slovakija (91,3 proc.). Vidutiniškai ES nuosavame būste gyvena tik 69,3 proc. gyventojų. Priešingame ES rikiuotės gale rikiuojasi Vokietija, kurioje nuosavą būstą turi 51,5 proc. gyventojų, Austrija (55,2 proc.), Danija (60,8 proc.) ir Švedija (63,6 proc.). Taigi, būstas lietuviui ir turtas, ir investicija, o dažnam pasistačiusiam – ir beveik kūdikis. Tad nenuostabu, kad tokiais ypatingais laikais, nepaisant viešojoje erdvėje trykštančio pardavėjų optimizmo, šiek tiek neramu, kaipgi su ta būsto rinka yra ir bus iš tikrųjų.
Susidūrėme su kitokia krize nei 2009 m.
Ciklinės krizės paprastai atlieka tam tikrą ekonomikos prasivalymo funkciją. Jų metu bliūkšta burbulai, orą išleidžia nepagrįstai išsipūtusios veiklos, mitusios neracionaliais lūkesčiais ir euforija. Toks pavyzdys – Lietuva 2009-aisiais. Išorinis šokas – iš JAV atvilnijusi Didžioji Recesija – prakiurdė vietinius vartojimo, kredito, viešųjų finansų ir nekilnojamojo turto burbulus. Kritome skaudžiai, ilgai laižėmės žaizdas, bet pamokas išmokome. Pažeidžiamose srityse susidėjome perkaitimo saugiklius ir šią krizę pasitikome visiškai kitokios fizinės formos: tvaria ir subalansuota ekonomine plėtra.
COVID-19 sukelta ekonominė krizė netipinė. Norėdami pergalių sveikatos fronte, patys savo noru karantinu užšaldėme kai kurias veiklas, nepaisant to, kad jos vystėsi tvariai ir subalansuotai. Ir Lietuvai šįkart labai pasisekė. Atsparesnė ekonominė struktūra, mažesnė priklausomybė nuo pažeistų sektorių mums leido išsisukti su labai nedideliais nuostoliais.
2008-2009 m. lito devalvacijos ir šalies bankroto rizikos sušoko į dviženkles palukanų normų kupras, ekonomiką sukaustė likvidumo krizė, nuvilnijo nemokumas ir bankrotai, o vyriausybė kurį laiką gyveno neigime. Būsto rinkos vystymuisi rankinį stabdį užtraukė bankai, staigiai užšaldę paskolų srautą tiek vystytojams, tiek būstą ketinantiems įsigyti gyventojams. Toks staigus kredito įstaigų elgsenos pokytis buvo netikėtas, o rinka – atpratusi veikti be šios gyvybiškai svarbios bambagyslės.
Lietuvos būsto rinką palaiko objektyvios priežastys
Šįkart bankai į susiklosčiusią situaciją reagavo visai kitaip, nes ir jų rankose – visai kitokios kortos. Visos buvusios krizės metu išmoktos pamokos ir padarytos išvados pasiteisino. Įvestas euras išgelbėjo nuo papildomų rizikų, kurias krizinėmis aplinkybėmis neša vietinė valiuta. Su euru į mūsų ekonominį gyvenimą atėjęs Europos Centrinis Bankas, grynųjų lavina glaisto likvidumo skyles ir neleidžia paskoloms išbrangti. Rimtas bankų požiūris į Lietuvos banko atsakingo skolinimo reikalavimų vykdymą garantuoja aukštą paskolų portfelio kokybę ir burbulų kontrolę.
Kad bankai kredituos gerus klientus, taipogi abejonių nekyla. Būsto paskolos kredito įstaigoms yra saugus ir pelningas verslas. Tą rodo ir paskolų portfelio statistika: kreditavimas įmonėms, ypač smulkiam verslui, sparčiai traukiasi, o gyventojams, būstui įsigyti, – priešingai, kyla.
Būsto kreditavimui palankios ir makroekonominės aplinkybės. Finansų ministerijos prognozėmis, atlyginimai Lietuvoje nepaisant krizės šiemet augs 6,5 proc., o kitąmet 3,3 proc. Ypač dosnūs pastarieji metai viešojo sektoriaus darbuotojams. Čia vidutinis darbo užmokestis ant popieriaus šių metų antrąjį ketvirtį pašoko net 13 proc. per metus. Atlyginimų augimo tempas viešajame sektoriuje išliks spartus ir ateityje. Tą žada tiek valdžia, kad ir kas laimėtų rinkimus, tiek atpalaiduotos fiskalinės drausmės taisyklės, tiek gerokai didesnė nei tikėtasi ES parama.
Lietuviai nėra prasiskolinę
Būstą su banko paskola įsigiję savininkai Lietuvoje sudaro tik 12,2 proc. visų gyvenančiųjų nuosavame būste. Panaši situacija ir Latvijoje. Tuo tarpu Estijoje – net daugiau nei penktadalis turinčių būstą neapsiėjo be banko pagalbos. Nors vidutiniškai Europos Sąjungoje nuosavą būstą turi santykinai mažiau gyventojų nei Lietuvoje, tačiau su paskola įgyto nuosavo būsto dalis yra aukštesnė (27 proc.). Taigi, esame palyginti nedaug įsiskolinę, vis dar nemažai būsto sandorių įvyksta be banko įsikišimo gyventojams tiesiog keičiant, ar paveldint būstą.
Būsto paklausą palaiko ir rekordinė imigracija
Šis metas tam tikrais aspektais netgi palankus Lietuvai. Vienas jų – džiuginantys migracijos skaičiai. Remiantis operatyviais duomenimis, šiemet sulauksime grįžtančių į Lietuvą tautiečių rekordo. Vien sausio-rugpjūčio mėnesiais į Lietuvą iš emigracijos sugrįžo net 17,8 tūkst. lietuvių. Įsivaizdavimui, panašiai tiek žmonių gyvena visame Radviliškio, ar Šilalės rajone! Lietuvius grįžti namo skatina įtempta ekonominė ir pandeminė situacija Jungtinėje Karalystėje, galimos artėjančio Brexit pasekmės ir sveika Lietuvos ekonominė būklė bei sėkmė suvaldant COVID-19 užkratą šalyje.
Natūralu, kad grįžtantys lietuviai svarstys būsto įsigijimo klausimą. Dalis jų svetur darbavosi tam, kad sukauptų tam lėšų, o pandemijos grėsmės tik paskatino greičiau priimti sprendimą grįžti namo.
Nuomos rinka susipurtė, bet nesugriuvo
Būsto nuomos rinka Lietuvoje, palyginti su pažangiomis Europos Sąjungos valstybėmis, dar vis nebrandi ir sekli. Nuomos santykių plėtrą ir patikimumą riboja vis dar dažnai rinkoje pasitaikančios šešėlinės nuomos apraiškos. Be to, lietuviai istoriškai yra sėslūs ir nori turėti nuosavą būstą. Dėl šių priežasčių nuomininkų dalis 2019 m., Eurostat duomenimis, Lietuvoje tesudarė 9,7 proc. visų gyventojų. Vidutiniškai Eurozonoje net trečdalis gyventojų nuomojasi būstą, o tokiose šalyse kaip Vokietija ir Austrija nuomininkai sudaro net atitinkamai 48,5 proc. ir 45 proc.
COVID-19 pandemija ypač paveikė pastaraisiais metais išpopuliarėjusį trumpalaikės nuomos verslą. Karantinui sustabdžius turistų srautus, šio tipo būsto nuoma visiškai sustojo. Ypač riesta buvo tiems, kurie trumpalaike nuoma užsiima nuomodami už paskolas įsigytą būstą. Pajamoms išnykus, įsipareigojimai niekur nedingo ir skolas tenka (arba teks paskolų atostogoms pasibaigus) aptarnauti.
Trumpalaikei nuomai strigus, nuomotojai ėmė dairytis ilgalaikės nuomos klientų. Tai gerokai pristabdė nuomos kainų kilimą. Pavyzdžiui, pernai rugsėjį jos per metus pašoko 8,9 proc., šių metų sausį – 7,5 proc., o po karantino jos tebuvo tik 1,2 proc. didesnės nei prieš metus. Kainoms smukti neleidžia sparčiai augantis imigrantų skaičius. Dirbti atvykstantys asmenys iš trečiųjų šalių ir grįžtantys į Lietuvą tautiečiai palaiko būsto nuomos rinkos pulsą.
Kas bus toliau?
Kiekvienoje auditorijoje visada nuskamba klausimas – tai pirkti, ar dar palaukti? Yra, kas dalina tokius patarimus, bet čia kaip niekad veikia taisyklė – kas tinka visiems, paprastai netinka niekam. Vieno recepto nėra, jis priklauso nuo daug aplinkybių: žmonių amžiaus, pajamų srauto, karjeros perspektyvų, sukaupto turto, turimų įsipareigojimų ir paskirties, kam nusižiūrėtas būstas bus naudojamas – gyvenimui, investicijai, ar atostogoms. Rinka nors ir su trikdžiais, šiemet vystosi ir auga, ateityje taipogi yra daug palankių tiek kainoms, tiek aktyvumui veiksnių. Vis tik dvejojantiems visada geriausias patarimas tokiomis aplinkybėmis palaukti aiškumo. Juk neapibrėžtumas niekur nedingo, o rizikų yra daugiau nei prieš metus. Būsto įsigijimas, o ypač su paskola – ilgalaikis įsipareigojimas, o tokių sprendimų ant karštųjų priimti negalima.
